为加强城市住宅区物业管理，维持公共秩序和生活秩序，创造整洁、文明、安全和舒适的生活环境，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

一、本办法所称的住宅区是指有相应配套公共设施的住宅小区，城区范围内的住宅组团、商住楼宇等。本办法所称的物业管理是指对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等进行维护、修缮、整治和管理、

二、市房地产管理局是全市物业管理的主管部门(以下简称市主管部门)，其职责是：

(一)会同有关部门划分住宅组团，对住宅区物业管理工作进行组织协调和业务指导;

(二)制定有关物业管理的具体实施办法和管理要求;

(三)对辖区主管部门的物业管理工作进行指导、监督、检查;

(四)对物业共用设施、设备维修基金进行管理和监督使用;

(五)会同有关部门对物业管理企业进行评比;

(六)负责核定物业管理企业的资质等级。

三、市辖区房产管理局是其行政区域内物业管理业务管理部门(以下简称辖区主管部门)，其职责是：

(一)在主管部门的指导下，负责协调业主、居委会和物业管理企业三方之间的关系，以及在管理工作中与其他部门的关系;

(二)负责与居委会共同召开组团化第一次业主大会，指导选聘物业管理企业;

(三)负责本辖区物业管理工作的检查、督促、评比和宣传等，积极抓好开展现有小区的整治工作;

(四)负责物业管理企业成立的初审工作。

四、住宅区物业管理实行业主自治与委托物业企业管理相结合的原则，逐步实现专业化、社会化和企业化的`物业管理。

五、业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。每个住宅区应成立一个业主委员会，业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。

六、业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

(一)选举、罢免业主委员会委员;

(二)审议通过业主委员会章程和业主公约;

(三)听取和审议物业管理工作报告;

(四)决定物业管理的其他重大事项。

七、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

(一)召开业主大会或者业主代表大会;

(二)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理合同;

(三)协助物业管理企业对共用部位共用设施设备维修基金的筹集和监督使用;

(四)审定物业管理企业提出的物业管理年度计划、财务预算和决算;

(五)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理活动;

(六)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

八、住宅区内设立的居委会，可与物业管理企业合署办公，居民委员会在城区街道办事处领导下配合做好小区物业管理工作。居委会不得在物业管理区域内从事以盈利为目的的经营活动，由物业管理企业支付不超过三名成员的生活补贴。

九、凡新建住宅小区在建设时，必须建立相应物业管理机构，小区入住率达到50%以上时，开发建设单位在辖区主管部门的指导下，召开业主大会或代表大会，选举产生业主

委员会，已建成的小区以及重新划定实行组团化物业管理区域.由辖区主管部门会同有关部门按有关程序组建业主委员会。

十、业主委员会应当自成立之日起15日内向城区主管部门备案。

十一、住宅区物业管理积极推行招标形式确定物业管理企业，实行专业化、社会化和企业化的物业管理。

十二、物业管理企业须向工商行政管理部门注册登记，取得法人资格，并持有主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》，方可从事物业管理业务。

十三、物业管理企业从业人员实行定期业务培训、岗位培训持证上岗制度，无上岗证不得从事物业管理业务。

十四、物业管理企业依据有关规定及本办法与业主委员会签订物业管理合同，受业主委员会及相关职能部门委托行使下列管理职能;

(一)有偿进行房屋及其附属设施、设备维修和养护管理;

(二)环境卫生的保洁和园林绿化;

(三)有偿保管车辆，维护治安秩序;

(四)制止在小区内违法建设;

(五)对违反管理办法及相关规定的行为予以制止并要求限期改正和赔偿损失，情节严重的报请有关部门给予处罚;

(六)对无正当理由拒交各项费用的住户，按物业管理合同规定处理。

十五、房屋用(住)户应自觉遵守物业管理规定，维护小区物业管理的下列正常秩序：

(一)未经有关部门批准不得改变房屋结构、不得进行拆改主体结构和明显加大荷载的装修;

(二)不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;

(三)不得占用公共场地、损坏公用设备和设施;

(四)不得乱停乱放车辆和鸣喇叭;

(五)不得践踏、占用绿地及攀折花木;

(六)不得乱倒垃圾、乱堆放杂物;

(七)不得有乱建乱搭及乱贴行为;

(八)不得无故推迟或拒绝缴纳综合服务管理费。

十六、新建住宅区房屋建设与相应的配套设施建设应同步进行。主管部门、规划部门对住宅小区建设实行监督管理。

十七、凡未达到规划设计要求的住宅小区，主管部门、规划、土地、市政等部门不予验收，并停止办理相关业务。

十八、新建小区建成经综合验收合格后，开发建设单位将小区物业移交业主委员会或公司管理时，应移交下列资料：

(一)小区规划图、竣工总平面图;

(二)单体建筑结构配套设施、设备的竣工图;

(三)地下管网图;

(四)其他必要的资料。

十八、已建成设施不配套小区、重新划定组团的物业管理区的上下水管道、道路等设施的配套和环境布局由规划部门统一组织规划，小区上下水管道、公用道路由市政部门组织施工。

十九、新建住宅区在销售时，由开发建设单位按销售额2%.向购房者代收共用部位、共用设施设备维修基金。主管部门按栋按住宅区设立专帐，专款专用，接受财政、审计等部门监督维修基金属全体业主共同所有。

二十、小区开发建设单位任在移交物业管理业务时，应当按不少于住宅区房屋建设总面积的0.1%无偿向业主委员会提供物业管理专用房，限于业主委员会、管理企业使用，不得出售、转让和改作它用。

二十一、共用部位、共用设施设备维修基金用于住宅共用部位住宅区公用设施的大修、更新、改造，使用原则是先用利息，再用本金。

二十二、成立了业主委员会的住宅区，由业主委员会与物业管理企业按管理事项和服务内容，确定物业管理综合服务费收费标准，报市物价主管部门审批后执行。

二十三、经检查评比，物价部门核定后，获得全国物业管理优秀示范小区(大厦)称号的住宅区，物业管理综合服务费可在核准基数上浮15%;获得自治区物业管理优秀小区(大厦)称号的，可上浮10%;获得桂林市物业管理优秀小区(大厦)称号的，可上浮5%。

住宅区收费由物业管理企业统一负责收取.法定收费各部门应委托物业管理企业代收代缴，其他单位、个人不得进入住宅区乱收费。

二十四、物业管理企业有下列情形之一的，业主委员会有权制止，并要求限期改正，主管部门可给予警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：

(一)物业维修养护不及时的;

(二)管理制度不健全，管理混乱的;

(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;

(四)未能达到主管部门和委托管理合同规定标准的;

(五)因管理维修养护不善，造成业主损失的。

二十五、建成住宅区经综合验收后，任何单位和个人均不能随意更改，不得违章修建临时建筑。确有需要扩建改建的，须经有关部门批准。物业管理区的经营者不得占道经营，对不适合经营的地段和乱搭乱建的违章建筑物有关部门不得发给营业执照.不得接水接电。

二十六、本办法中业主公约、住宅使用公约和业主委员会章程的示范文本，由主管部门制定。

二十七、本办法由桂林市房地产管理局负责解释。

二十八、本办法自公布之日起实施，各县可参照执行。